Leegstand van commercieel onroerend goed

Leegstand is momenteel een veelbesproken thema binnen onze vastgoedbranche. De afgelopen jaren heeft niet alleen de kantorenmarkt hier erg onder geleden, maar met name de laatste 3 jaar is er ook een behoorlijke “shake out “ in de retail. Waar de kantorenmarkt met name geraakt is door de toenemende mate van flexibel werken en een lagere bevolkingsgroei, wat al jaren het geval is, zijn er in de retail meerdere oorzaken te noemen. 

Met name het internet heeft de wereld veel transparanter gemaakt, wat naar zeggen van veel ondernemers niet altijd bevorderlijk werkt. Komen we in de toekomst, hierin, ons zelf niet tegen?
Want als je het verder door trekt, wordt praktisch iedereen hierin direct of indirect geraakt. Ook onze branche. De fysieke winkels zullen nooit geheel verdwijnen, sterker nog, daar zal een stabilisering in komen. Er is veel te veel winkeloppervlakte gerealiseerd in Nederland in verhouding met het aantal inwoners. Daarnaast zijn we in de crisis veel minder gaan uitgeven, maar hebben ondernemers ook stil gezeten om hun winkel te updaten naar de nieuwe economie. Doch zij zaten natuurlijk ook op het geld in deze tijd. Momenteel schijnt het zelfs lastig te zijn om wat gefinancierd te krijgen, als je geen webwinkel naast je fysieke winkel hebt.
Ook zie je een aantal relatief nieuwe winkelformules op staan, waaronder een Primark, ZARA, Big Bazar, welke wellicht de plaats in gaan nemen van een HEMA , V&D en een MEXX.
Door de grote leegstand in dit type onroerend goed ( winkels en kantoren ) zie je dat veel beleggers zich oriënteren op een ander type onroerend goed, waaronder met name verhuurde woning complexen, dan wel een combinatie van winkel met wonen, horeca, leisure, of zorg gerelateerd. De vraag hierin neemt het laatste jaar erg toe, waaruit we kunnen concluderen dat de markt wel is uit gebodemd en het interessant wordt om te kopen, mede gezien de lage rente die er is. Echter wat nog wel regelmatig gehoord wordt is dat het commercieel onroerend goed moeilijk te financieren is. Lukt dit wel, dan blijkt nu ook weer dat je uitstekende, redelijke garante vastgoedbeleggingen kunt verwerven. Rendementen van 7% tot 10% zijn goed haalbaar. Hoe meer risico , hoe hoger je rendement uiteraard.
Dat de enorme leegstand, met name in de kleinere steden een maatschappelijk probleem gaat vormen lijkt me wat te ver gaan. Eén leegstaande laag in een kantoorpand met meerdere huurders is geen maatschappelijk probleem. Ook een enkele winkel die leeg staat is dat niet. Bij agrarisch vastgoed is het in algemene zin de vraag of we een maatschappelijk probleem te pakken hebben.
Leegstand is een maatschappelijk probleem wanneer er negatieve effecten van uitgaan voor de omgeving, de rest van de stad of delen daarvan. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer meerdere winkels voor langere tijd leegstaan en dreigen de rest van het nabijgelegen winkelbestand in negatieve zin te beïnvloeden. Dan ontstaat het gevaar van een neerwaartse spiraal van verloedering en verpaupering. Hetzelfde geldt voor kantorenparken waarin niet enkele lagen maar gehele kantoorpanden voor langere tijd leegstaan. Dan pas ontstaat er een opgave voor de overheid, en uiteraard de verschillende eigenaren, om na te denken over het keren van het neerwaartse proces, al dan niet via herbestemming en transformatie, waar veel partijen momenteel al wel mee doende zijn. Kortom , in deze tijden bestaan er ook weer volop nieuwe kansen!


A.J. Bert Mulder RMT RT
"Owner www.debedrijfsmakelaar.nl "
25 mei 2015