Vastgoedmarkt in beweging

Er is een zeer groot verschil in het kostenplaatje tussen nieuwbouw en bestaande bouw. Indien er door ons als taxateurs een nieuw gerealiseerd complex getaxeerd moet worden, zitten we bij de start al flink onder de kostprijs. De kern hierin is dat de grondprijzen die de gemeenten hanteren nog behoorlijk zijn. Gemeenten zijn namelijk geheel andere spelers op de markt dan de overige partijen. In een open transparante markt zou nl. de grondprijs al lang gedaald zijn. Gemeenten zitten er anders in.

Op voorhand verlagen van de grondprijs leidt voor hen tot verzwakking van de onderhandelingspositie richting projectontwikkelaars en bouwers. Er is geen regionale regie over grondprijzen en grondprijssystematiek. Financiële prikkels die een verminderde grondopbrengst compenseren, ontbreken. Neerwaartse bijstelling kan forse financiële consequenties hebben. Niet alle gemeenten kunnen de verliezen opvangen.

Echter veel van het bestaande commerciële vastgoed past ondanks het huidige optimisme niet meer bij de marktbehoefte. Er zal behoefte komen aan meer nieuwe gebouwen of aanpassing van bestaande gebouwen, wat momenteel steeds meer gebeurt.

Op grond van de betere economische vooruitzichten, maar ook vanwege structurele veranderingen op de wijze waarop we werken, wonen en winkelen combineren, veranderen de behoeften van de gebruikers.

Verschillende functies voor een bestaand gebouw geven het vastgoed wel meer waarde. Er wordt niet alleen gekeken naar wat de huidige functie is, maar ook de alternatieve aanwendbaarheid speelt erg mee in de waarde en de courantheid van vastgoed.

Steeds meer gebouwen gaan een andere functie krijgen, waardoor ze toch nog enigszins hun waarde behouden. Echter lang niet alle panden zullen de mogelijkheid tot transformatie hebben. Van die panden, wanneer ze al lange tijd structureel leeg staan, zou je je moeten afvragen of deze niet aan de markt moeten worden onttrokken, waarbij de eigenaar op enige wijze een compensatie tegemoet kan zien.

Als dit ook gaat gebeuren, krijgen we op termijn wel weer een gezonde markt, waarbij er ook weer nieuwbouwkansen ontstaan die betaalbaar moeten zijn, maar die dan ook daadwerkelijk nodig zijn.

Veel beleggers profiteren al van de opgaande markt door bestaand vastgoed in hun portefeuille te verkopen en in nieuwe ontwikkelingen te stappen. Zo is de markt weer volop in beweging.

A.J. Bert Mulder RMT RT
“Owner www.debedrijfsmakelaar.nl

28 oktober 2015